上市房企融資渠道或收緊

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壓力 負債率居高不下

值得一提的是，碧桂園、藍光發展、中房地產等企業公布的發債用场均包括了償還舊債部分。事實上，借新償舊是上市房企遍及採取的資本運作法子。

綜合上半年財務數據，上市房企資產負債率依然處在階段性高位。出格是龍頭房企的資產負債率遍及較高，例如嘉凱城資產負債率為93.55%，較上年84.64%提高8.91個百分點﹔此外，包括萬科、華夏幸福、綠地控股等18家房企資產負債率達到80%以上。

同策咨詢研讨部總監張宏偉告訴《經濟參考報》記者，對於上市房企來講，融資今后首先是增加地盘儲備，為后續開發做長遠打算。為了解上市房企的資金狀況，該機構對159家房地產上市企業資金狀況梳理分析。

從有息負債總量的排名來看，企業規模越大，有息負債也會相對越高。上半年的數據顯示，恆大、綠地、萬達有息負債位列前三。

易居房地產研讨院的統計數據顯示，上半年發債規模前五名的上市企業在地盘市場均有不同程度的拿地動作。其中，上半年負債總額510.47億元，資產負債率為85.60%的信達地產曾在一周時間內先后在杭州、上海競得兩宗高溢價率地塊，耗資近200億元。

“這些房企在今年上半年的債務融資規模較大，凸顯較為積極的戰略擴張態勢。”易居研讨院智庫中心研讨總監嚴躍進告訴《經濟參考報》記者，當然對這類房企來說，需要鉴戒的是后期相應的償債壓力和市場風險。

預警 融資渠道或再次收緊

一位業內人士分析指出，依賴資金杠杆激進拿地、大舉擴張的上市企業正在累積風險。一方面監管層正在逐漸釋放收緊銀根的信號，這意味著房地產企業遍及採取的“借新償舊”模式將難以為繼﹔此外一方面，盡管當前全國范圍的大中城市房價仍在上漲，但是一旦進入價格下行通道，將有八成左右的企業面臨財務壓力。

值得一提的是，証監會在7月末表示，不允許房地產企業通過再融資對流動資金進行補充，募集資金隻能用於房地產建設而不能用於拿地和解酒飲料NBA交易,，償還銀行貸款。業內認為，這意味著監管層正在收緊房企的融資渠道。

不僅如此，近蘆洲當舖,  日有市場消息指出，未來監管部門將重清腸茶,點關注“房地產、市政建設、產能過剩”等行業公司債券發行情況。以房地產行業為例，將關注房地產企業三、四線城市項方针銷售情況及去化情況、地盘儲備情況信息暴露，募集資金用场和規模合理性查对。

其中，對於重點關注的三、四線城市房地產發債項目，已經有券商人士表露其公司不再受理。而一些未上市,評級較低的房企，特別是民營企業發行私募債也將暫緩。

廣發証券分析師樂嘉棟表示，從整個上半年情況來看，貨幣流動性持續寬鬆，而整個市場缺乏可投的優質資產，地產行業成為吸收流動性的重要載體。“但進入下半年，成交端的垂垂下滑，會抑制房企的開發投資，房企的融資活動或將垂垂降溫。”

樂嘉棟認為，未來房企面臨的風險，一方面是資產端的資金抑制滅火器,帶來資金緊縮，此外一方面則是當前貨幣環境下居民杠杆把持水平較高，未來若流動性充裕情況生變，開發商回款壓力將加大。

對此，嚴躍進表示，監管部門重點關注房企發債問題，意味著房企發債政策趨緊或在所難免。他告訴記者，“從上半年A股上市房企公司債的發行來看，融資成本總體趨於上行。換而言之，發債的最好時機開始消失。這意味著對很多房企來說，不才半年獲取低廉的債務融資或比較困難。出格是近期部分評級機構下調了個別房企債券的信用等級，可能會使其他房企發債也面臨壓力。”

房玲也分析認為，未來雖然房企的整體融資環境向好，隨著公開發v臉面膜,行債務規模垂垂逼近上限，房企若還有融資需求便不得不選擇成本略高的非公開發行法子，因此房企后期的融資利好優勢也可能進一步收窄。