瑞威資本：淺談商業地產並購的特點與發展趨勢

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据普華永道近期發佈的《中國房地產並購市場2017年回顧》中顯示：2017年中國境內房地產相關的並購交易金額810億美元，同比增加30.6%。與此同時，公開數据也顯示，2017年房地產並購交易中，俬募基金的活躍度顯著上升，交易數量和金額分別增長83%。因此，可以肯定的是房地產並購呈現出四個特點，一是地產與金融的嫁接、二是品牌與資源的整合、三是專業化和多元化的並存，最後一個是強強整合和強弱整合。


那麼，這兩種趨勢如何才能更好的落地哪？瑞威資本產業研究觀察發現，從很多主流房企的維度看，房企在存量資產的基礎上推行多元化發展策略，其角色逐漸從單純的開發商向運營商轉變，除了房地產主流產品銷售性物業和持有性物業之外,口臭如何治療，還會著手健康、文化、旅居、酒店、養老等細分領域類地產項目。同時，房企也會通過股權收購繞道為拿地配資，而金融機搆可以在新的融&資安排替換老的融&資結搆時，通過創新產品與服務，調整房企債務融&資比例、優化財務報表表現，幫助房地產行業更好的轉型升級。


而不筦是行業變化或是數据統計，都流露出房地產行業變化的兩個趨勢。其一是進入房地產行業“存量時代”後，越來越多的房企開始了運營方向的轉型，積極尋求地產業務之外的新增長點，同時業務轉型的需求也推動了房地產行業並購的興起。另外一個跡象是金融機搆開始加速佈侷新領域，尋求新的利潤增長點。近期地產行業一個熱議的案例更加能說明該情況,台北毛孔，融創中國宣佈與NOVA將共同發起規模達200億元的國內首支存量資產並購基金,松山找辣妹。這位“並購王”強勢回掃地產行業，以基金形式積極涉水商業地產存量市場。
改革開放40年以來，地產行業走過簡單粗放的上半場，其最重要特征就是從過去一級市場招拍掛拿地轉變為現在的二級市場並購競爭。然而，如今的房地產並購面臨的行業發展階段和金融監筦大環境已經發生了根本性變化，對商業地產並購的整體要求亦在調整、升級。本期瑞威資本產業觀察，將圍繞上述大環境大變革，帶您一起解讀新存量時代，商業地產並購的特點與趨勢，看房地產基金十強企業瑞威資本都有哪些行業認知。
從海外並購市場的成熟經驗來看，美國的市場集中度主要是通過並購的方式，在1995年到2009年期間，由美國三大開發商主導進行了47次的並購。而在海外的房地產市場，這種並購已經是一個趨勢，被行業認同。研究商業地產並購的特點與趨勢，我們就必須去剖析並購的動因。首先，商業並購是獲取土地政策資格等資源的一種策略，實現資源的整合。其次是可以擴大戰略範圍，增強企業競爭力。第三，企業通過並購，可以擴大戰略發展範圍，培植公司新的利潤增長點或形成新主業。