花样年业绩会:无融资需求 有信心完成72亿目标

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观点地产网 陈泽佳 曹萍 3月13日，花样年集团瘦身按摩器推薦,在香港召开2011年度业绩颁布会。花样年集团总裁潘军、集团实行董事兼首席财务官陈思翰和花样年集团副总燒傷藥膏,裁冯辉明出席了业绩会现场。

业绩显示，2011年花样年实现合同销售金额70.05亿元，合同销售中山區當舖, 面积746,104平方米。其中38.93亿元及307,861平方米来自城市综合体项目，城市综合体产品销售总额占比达到55%。

在项目区域分布上，合同销售首要来自于成都、深圳等9个城市，和来自于深圳美年广场、成都花样城、成都美年国际糖尿病保健食物,广场、成都香年广场、成都福年广场、东莞江山花园和惠州别样城等18个项目。

集团实行董事兼首席财务官陈思翰表示，旧年销售均价约9,389元，较2010年为低，首要因为销售重心城市，从深圳、成都等一线城市，转移至惠州等二线城市所致。

2011年，中国房地产企业遍及感到比较大的政策压力，市场压力和现金流压力。花样年集团总裁潘军回顾2011年市场时如是说。

但即使如此，潘军仍表示，公司今年的销售目标是72亿元，而且对完成该目标很有信心。

潘军称，对销售目标有信心，首要出于三个原因。一是公司产品的多元化，货量充分。例如，在东莞、惠州、成都、无锡、天津和南京都有一些小户型的产品，这些都是不限购的刚性产品。其次，在成都和深圳这两个高毛利的地方仍有商铺和写字楼会陆续推出。别的，今年还会有一些新产品入市。

据介绍，2012年，花样年估量竣工项目面积为80万平方米，全年可售面积约为140万平方米，涉及销售额达130-140亿元，且截至2月底，已拿到销售容许证的物业额有86亿元。

此外，潘军期望，在两年内有成熟的养老产品推向市场，我们现在初步考虑是安排在成都和深圳。

以下是花样年控股2011年度业绩媒体颁布会现场实录：

现场提问：旧年合约销售超过目标60亿，其中销售均价低沉了，同时花样年在此期间也有举办促销，那么请问这个均价到底降了多少？而今年的目标是72亿，比旧年60亿目标多，而对于今年楼市状况大多房企持谨慎态度，花样年为何如此乐观，信心在哪里呢？

关于融资方面，旧年花样年放弃了TDR，就是台湾信听凭证，那么今年有没有一些融资的计划？

陈思翰：花样年2011年销售的均价是比2010年低了一点，均价9389元，区域主若是深圳和成都，惠州也有一些货量。总体来说，在深圳均价是略低一点，而在成都郊区也有一些盘推出，所以把总体价格拉低了，但是如果是同一个项目均价是差不多的。

潘军：关于今年72亿的目标是花样年按照保守的估量来制定的。之所以有这样一个目标，是跟2010年对比，在设定目标的标准方面有20%的增幅，实际上2011年的销售只增加了2亿，所以花样年认为今年的销售目标仍然是比较谨严的。

而提出这样的目标，我们是有筹办的。花样年本身的产品是沿着多元化产品的组合来做的，产品多样，货量充分。例如，在东莞、惠州、成都、无锡、天津和南京都有一些小户型的产品，这些都是不限购的刚性产品。其次，在成都和深圳这两个高毛利的地方仍有商铺和写字楼会陆续推出。别的，今年还会有一些新产品入市。

所以，综合以上三个部分，花样年对于完成70亿的销售目标还是比较有信心的。

关于融资方面，基于自己情况，现在还没有打算再融资的需求。因为今年的现金流还是比较平衡，实际上除投资TCL的地盘之外，还举办一些地盘整理的投资，大概有十几亿，今年这些地盘也都将面市。所以，今年的现金流相对付而言还是比较健康的。

现场提问：养老地产和商业部分会是今年比较好的一个潜力发展，花样年在这方面都会有一些动作，文化旅游和养老地产方面已试探出一些业务模式，那么这些试探出的业务模式是怎么样的？养老地产第一个项目会在什么时候推出来，会在哪里？商业部分的供货量是多少？

潘军：关于养老和文化旅游地产，在成都和深圳都已在开始举办积极的筹办。在养老方面，2011年花样年也是第二届养老地产大会的主办方之一，也跟业内首要的一些处事机构举办了比较深入的互换，同时也组织了专门的团队来举办前期的孵化。

其实，中国做养老地产仍面临着巨大的挑战。目前并没有什么成熟的模式可供应参考，所以，花样年只有举办自我实践与试探比较，经分析研讨，台湾的养老模式最贴近中国国情，可用来借鉴，现已安排团队在台湾举办相应的前期培训。

事实上，美国的模式也不错，有较大的盈利，但是基于国内情况，在很多法律上包括一些财税政策方面还没有做好筹办。所以，现在在做的养老模式根底上都是摸着石头过河。因此，花样年认为这蕴藏着非常大的机遇，中国养老地产市场在未来30年是中国房地产市场最具有吸引力的一部分。

但是，怎样把养老地产转化成一种模式，从而组成一种共识是值得探究的。养老地产的核心竞争力不是斥地能力，也不是投资能力，而是打点能力，例如酒店行业，投资酒店的未必赚钱，但打点酒店一定是赚钱的。

所以，从这一点上看，花样年将会花更多的精力集中在打点团队的组成和打点处事模式的成熟，期望在两年内有成熟的养老产品推向市场，现在初步考虑的地点是在成都和深圳。等到模式成熟此后，渐渐会在桂林、苏州、天津、北京等城市推广，相信未来在养老地产方面会寻找到一个新的增长点，给这个行业带来一个新的增长。

现场提问：刚刚提到花样年有一些地盘整理的投资，范畴大概是怎样？其中，有多少是自己发展，又有多少是卖出去？别的，关于融资的一些框架协议，花样年预测在今年会落实这些协议吗？其中预算的融资大概是多少？特别是成都项目，范畴是比较大，旧年投入的资金是11亿元，那么请问目前的但愿是怎样？

潘军：在地盘整理方面，今年主体是两个MOU和一个新增的。两个MOU，一个是郫县，郫县是经过2010年、2011年两年的投资，累计到现在共投资8亿多，其中2010年投了3亿，2011年投了5亿。

经过两年的极力，第一批400亩地盘将于四五月份进入地盘市场。这一批地盘花样年将自己得到一半，此外一半已在寻找同行合作来拿地，这样大概可以也许实现6亿的产出。

别的，在成都五桂桥项目一级地盘斥地整理了100亩地盘，大约能获得70亩的高容积率的商业和住宅用地。现在在考虑跟基金合作，大约拿出一半的股权，这能再实现3亿左右的现金丰裕。

而在大理1500亩地的第一期地盘580亩将从五月份开始供地，这部分大约估量投资是1亿元左右。所以，今年的地盘投资是正向的，地盘增加了，但现金流反而是正的，我要产生8亿元的正向现金流。所以，今年现金流部分将会比2011年要好。

至于范畴方面，郫县总的整理范畴是2.68平方公里，估量产出的地盘是1400亩，分三年推出，2012年400亩，2013年500亩，2014年400亩。未来在这1400亩中，花样年的计划是卖一半留一半，这样在后续三年，由于实施MOU所带来的地盘储备资金压力是比较小的。

所以，从成本上来讲，地盘产生的现金流已非常丰裕，可以投入到后期的循环当中。

现场提问：花样年集团今年开工面积是100万平方米，旧年是189万平方米，这个相差还是比较大的，于此花样年认为全数行业遍及的开工情况理当是怎样的，开工量大概能增长多少？

别的，花样年表示今年拿地的总量不会增加，是否是可以理解为今年不会再动用现NBA戰績,金去买地了？

潘军：从今年的地盘来讲，花样年仍然会保持一个正向的增长。从整表示金流来看，现在做预算的时候全年没有考虑发债的想法和太多的融资。

在开工面积方面，为什么今年会采用比较小的开工量计策呢？第一，花样年的存货是比较丰饶的。第二，从今年上半年对行业的判断来讲，市场依旧并不是很好，全行业一定会显现大幅减少投资的情况，所以花样年要采用相对付比较稳健的计策。

所以，花样年打点层做了一些调处，第一，梳理内部步调，开始举办大练兵；第二，把全数所有的产品序列重新的再梳理一次；第三，不是买地，而是廚具清潔,对于一线城市一些非限购类的产品花样年仍保持强烈的兴趣，不去三四线城市，反而更看好一线城市。例如会加大在深圳、北京等一线城市搜索本钱的力度。

　现场提问：现在花样集团的存货量是多少？销售额大概是多少？

陈思翰：花样年估计2012年可售面积是117万平方米，总体销售额大概就是70亿。

潘军：到2月29号，据我们的统计，花样年手里拿到预售证的项目还有86亿可以销售的货量。

现场提问：关于TDR，旧年本来有机会到台湾做TDR，后来因为市场情况不太好，所以取消了，那现在看来上半年的市场会好转一点，那么你们的TDR会有什么样的计划？当时在台湾金门的项目，目前情况怎样？

冯辉明：台湾TDR这个变乱切当是延缓了，因为旧年有很多公司想在台湾发行，包括神舟数码也都延缓了，原因是旧年市场波动非常大，所以选择放弃。

而当时在台湾发行还有一个方针，就是跟金门项目但愿有关系。之前预期该项目但愿会比较快，而从合作方获得的一些信息表露出涉及到公投的问题，还涉及到国与国域条例的问题，但是现在公投和国域条例这两个方面都没有任何但愿，所以这个项目即可能要滞后。

不过，金门项目会一贯保持关注，因为台湾在花样年全数业务发展版图里面是非常关键的一个环节，台湾一些精采的本钱，例如处事本钱，商业本钱，还有一些教导医疗本钱，都想引入到大陆。台湾的公司在旧年就已创建了，现在做的首要就是一些对接的窗口。

所以，台湾TDR变乱还是会持续保持关注。希望在一些新的政策或信息等有新的帮手，花样年对市场仍保持持续关注，只要有合适的机会就会考虑。

现场提问：今年上半年会不会考虑光复台湾TDR，台湾金门项目总共投资了多少，是否是有资金压力？

冯辉明：这个首要看股价光复和全数市场情况。而台湾这个项方针投入框框是很多的，很多政策条例也没有出台，所以，这个项目合作方地盘本钱当然已获得，但是全数合作的但愿没有展开，对花样年来讲没有投资性的义务，大概只有框架协议，并没有实施鞭策。

潘军：我们并没有把资金压在这个项目上，这个项目总投资量非常大。事实上如果这个项目鞭策顺利的话，其实需要花样年投资的部分也并不多，因为只是小股，首要任务是帮其引入客户，把大陆的客人带到金门去消费。所以，对花样年来讲没有资金压力，如果有资金需求才会经过进程TDR的法子经过进程相应的募集。