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近日，中国文旅团体有限公司(如下简称“中国文旅”)向港交所递交了招股书。中国文旅的范围不大，2019年的营收只有7亿多元人民币，但惹人存眷的是，颠末屡次股权变更，贩卖范围达千亿元的中国奥园成为它的单一最大股东。
虽名为“文旅”，但中国文旅80%的营收都来自卖房，文化游览营业收入在客岁才方才过亿元。从财政指标上看，中国文旅的毛利率较高，但净利润率却持续三年大幅下滑，一年内必要了偿的告贷，更是占到总告贷的99%。
奥园持股28% 数位前高管出任中国文旅要职
招股书表露，中国文旅的前身为恩平金光辉，该公司在2006年4月建立后，便起头在广东省江门市恩平收购多处地皮，打造泉林黄金游览文化小镇。当时，陈凯君持有公司100%的股权。
以后，一名从事物业成长的商人谭文超注重到了泉林黄金小镇这块地皮，2010年头，谭文超就将来可能互助开辟恩平金光辉已收购的地皮与陈凯君举行会商。同年6月，陈凯君向谭文超让渡36%权柄，随后，他的支属谭惠霞以信任方法代持该权柄。
2012年，为了兴修泉林黄金小镇内的泉林旅店别墅区与水禾田泉世界，公司起头引入新的投资者，奥园系就是在这个时辰进入恩平金光辉。同年7月，谭惠霞别离向小我投资者蔡宏江等人让渡公司25%权柄。
值得注重的是，直到2017年，中国奥园才正式以公司的身份参加恩平金光辉母公司联新。招股书表露，2017年12月28日，悦景、骐达及雅志各自与联新订立协定，以向联新收购冠基那时已刊行股本的合共60%，总价值为3亿元人民币。此中，中国奥园旗下全资子公司悦景持股28%，赵文炜经由过程CypressCapital旗下的骐达持股27.5%，林锦堂经由过程全资子公司雅志持股4.5%。
中国奥园重要从事物业成长及物业投资，于2007年登录港交所，2019年的贩卖额初次冲破千亿元。中国文旅在招股书中称，引入奥园作为计谋性投资者，不单有益公司的总体计谋性成长，并在同享度假物业成长及文化游览营业方面的资本与专业常识方面达致协同效应。
中国奥园名义上只持股28%，但新参加的赵文炜、林锦堂均与奥园有千丝万缕的接洽，中国文旅多个首要岗亭也由奥园系的职员出任。招股书也说：“本团体拟参加奥园团体以配合成长及拓展文化游览营业。”
据悉，赵文炜为一位股权投资基金司理，在金融业具有丰硕履历，现为合桥企业有限公司的总监及卖力职员，重要在香港从事供给金融及投资办事营业。据媒体报导，2019年奥园康健上市前的股东架构，赵文炜持股达19.5%。林锦堂，则自2019年8月14日起担当中国文旅团体主席兼履行董事，卖力制订团体的总体营业计谋及成长规划。在此以前，林锦堂曾在中国奥园历任首席财政官兼公司秘书、履行董事等职位。
在公司高档办理层中，程耀担当首席营运官，卖力办理团体文化游览等营业营运。招股书显示，在参加中国文旅以前，程耀自2016年至2018年在广东奥园文化游览团体有限公司(中国奥园的从属公司)担当团体总裁，卖力监察团体的营运。江永标担当公司首席财政官，他曾在奥园团体(广州)有限公司(中国奥园的从属公司)担当团体计谋投资中间总监助理，卖力监察公司的本钱市场运作。
现实上，中国奥园早不孕助孕中醫，有结构文旅项目标规划，在2017年就提出，规划用3年时候将文旅项目标业务额增至100亿元。近日，中国奥园又以11.6亿收购了京汉股分29.99%股权，后者就具有必定范围的文旅财产。
景鉴智库开创人周鸣岐在接管中新经纬客户端采访时暗示，中国奥园入股中国文旅，多是为了探访其他尽量红利的营业，两边都位于广东，地舆位置上也比力抱负。此外，地产公司在香港市场的估值较低，文旅地产比力受本钱市场追捧，奥园制造出地产交融游览的观点，不解除是为了在本钱市场上得到更高的估值。
中国都会房地产钻研院院长谢逸枫称，中国奥园自己就有一些文旅项目，入股中国文旅，意在摸索营业的多元化。从奥园与中国文旅的瓜葛看，奥园将来有可能将它的项目装进中国文旅当中。
8成收入寄托卖房 恩平项目撑起三年事迹
中国文旅固然名为“文旅”，也展开文化游览营业，但重要收入依靠于贩卖度假物业，也就是卖房。
2017年-2019年，中国文旅别离实现业务收入约1.86亿元、3.35亿元、7.36亿元，此中，贩卖度假物业别离约1.86亿元、2.67亿元、5.94亿元，贩卖度假物业发生的收益占总收益的99.8%、79.8%及80.7%。
“咱们贩卖度假物业轻易受中国房地产市场(特别是广东省及咱们规划承接度假物业成长项目标其他地域)表示所影响。咱们的营业及远景在很大水平上取决于中国物业市场的表示。”招股书称。
文化游览营业收入，在2018年、2019年才有转机，别离到达了6771.4万元、1.42亿元，而这些收入中，有很多寄托奥园输入。按照表露，在景点咨询及办理办事收入、组织体育赛事收入、旅店咨询及办理办事收入三项收入中，2018年合计有2581.3万元来自奥园团体的项目，2019到达4226.5万元。
谢逸枫对中新经纬客户端暗示，大部门文旅地产公司，都是靠卖房实现红利，文化游览营业并无盘踞主导职位地方。本色上，这种公司仍是房地产开辟公司。因为游览地产多位于@郊%62288%野或偏%j2r9M%僻@地域，项目去化、售价等，更容易遭到打击。
从项目散布上看，中国文旅过往的大部门收入，都来自于广东省江门市恩平泉林黄金小镇项目。资料显示，恩平泉林黄金小镇占地面积达12000亩(陆地占地9000亩，天然生态湖3000亩)，从范围上看，属于一个超等大盘。当前，本地当局正引导该小镇建立国度AAAA级游览景区。
在卖房上，曩昔三年间，中国文旅共完成8个物业项目标贩卖，这些项目全数位于恩平泉林黄金小镇。2017年，中国文旅结转了华侨第宅二期、悦湖湾一期、悦泉湾3个项目；2018年，结转华侨第宅一期、华侨第宅二期、悦湖湾二期、悦泉湾4个项目；2019年，结转华侨第宅一期、悦湖湾二期、御山湖、御龙湾、悦第宅5个项目。
文化游览营业收入上，2018年、2019年，中国文旅谋划泉林黄金小镇爱必浓泉林度假村的收益别离约为4870万元、7820万元，别离约占总文旅收入的约71%、55%。
在将来，泉林黄金小镇的卖房收入，仍将是中国文旅的事迹支持点。招股书显示，截至本年2月尾，中国文旅另有4个成长中度假物业，此中有3个位于泉林黄金小镇，1个位于广东清远；6幅持作将来成长的地皮中，4个位于恩平，1个位于广东开平，1个位于安徽歙县。
净利率下滑较着 一年到期告贷占99%
2017年-2019年，中国文旅的毛利别离约为6559.3万元、1.5亿元、3.19亿元，毛利率别离约为35.3%、44.8%及43.3%。公司2019年的毛利率固然略有降低，但总体还保持在行业相对于高位。
2017年-2019年，中国文旅实现净利润4454.7万元、7260.5万元、1.04亿元，净利润绝对值仍在增加，但净利率表示欠佳。曩昔三年，公司除利钱及税项前纯利治療老腰突病,率别离为36.5%、34.3 %、26.6%，纯利率别离为23.9%、20.1%、14.1%，均持续下滑。
招股书诠释称，公司纯利率从2017年的23.9%下跌至2018年的20.1%，主如果因为于2018年5月完成收购广东泉林后起头谋划爱必侬泉林度假村，而其于昔时的纯利率较低而至。2019年的纯利率进一步下探，重要因为2019年若干已售项目标总体扶植本钱较高，致使毛利降低，和昔时度地皮增值税增加。
去濕氣穴道,与浩繁急于上市的中斗室企同样，中国文旅的欠债率也较高，2018年、2019年的资产欠债比率别离高达约632.0%、272.2%。2019年欠债程度的低落，除得益于红利、收入的增长之外，也与部门应付股东金钱转做对公司出资，致使股本增长有关。
2019年，中国文旅未了偿的银行及其他告贷约为5.78亿元，而年底现金及现金等价物为4.89亿元，低于告贷额。按照表露，5.78亿元告贷，均为信任融资，现实利率为9.5%。
从是非债上看，中国文旅上述告贷都必要在两年内了偿，截至2019年底，其一年内必要了偿的告贷约5.35亿元，占比92.54%，一年至两年内必要了偿4310万元。至2020年2月尾，告贷额增长到约6.28亿元，此中，一年内必要了偿6.23亿元，占比约99.15%。
谢逸枫指出，一年内必要了偿的告贷占到99%以上，可以说，短债占比已到了极限，企业短时间偿债压力较大。 |
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發表於 2020-7-28 16:00:24
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